房产存在抵押时可以进行遗赠，存在查封时一般不能进行遗赠，具体如下：

1.抵押的房产：可以进行遗赠。遗嘱是立遗嘱人对其个人合法财产在其死亡后如何处分的意思表示，房产虽设有抵押，但所有权仍归属于立遗嘱人，立遗嘱人有权对其进行处分，包括通过遗嘱的方式指定房产在其去世后的归属。不过在遗嘱执行过程中，受遗赠人可能需要先清偿该房产所担保的债务，以涤除抵押权，才能顺利完成房产的转移登记。只要遗嘱符合法定的形式要件和实质要件，如立遗嘱人具有完全民事行为能力、意思表示真实、遗嘱内容不违反法律和社会公共利益等，即使房产存在抵押，该遗嘱依然是有效的。

2.查封的房产：一般不能进行遗赠。因为遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产，被查封的房产处于限制交易状态，在查封期间其处分权受到限制，不属于可自由处分的合法财产范畴。

虽然从理论上讲，继承人可以继承被查封的房产，但不能进行过户，只有在查封解除后才能办理过户手续。因此，遗赠人在房产被查封的情况下，无法有效地将房产遗赠给他人，即使立了遗赠协议，也可能因违反法律规定而无效。

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