一、房屋买卖合同和房屋买卖预售合同有什么区别

房屋买卖合同和房屋买卖预售合同在适用时间和条件上有所区别。

1.房屋买卖合同适用于商品房现居销售，即当商品房已经竣工验收合格并取得房地产权证后，进行的房屋销售。

2.房屋买卖预售合同则是在商品房预售时采用，即在房屋竣工交付使用之前，买受人支付部分房价款，待房屋交付使用时再支付全部房价款，并直接办理过户手续。

二、预售合同有效性

1.预售合同的有效性主要依据出卖人是否取得商品房预售许可证明。

（1）如果出卖人未取得预售许可证明而与买受人签订预售合同，该合同应认定为无效。

（2）如果出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明，则可以认定该合同有效。

这一规定体现了预售许可证明作为审查合同是否有效的主要依据，而不考虑其他条件的具备与否。

2.预售许可证制度是政府对预售人预售资格的认可，是商品房合法预售的关键性证明文件。

（1）预售许可证的取得是预售合同生效的要件之一。

（2）如果出卖人故意隐瞒没有取得预售许可证明的事实或提供虚假证明，导致合同无效或被撤销、解除，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

三、合同备案与效力

1.对于预售合同的备案手续，如果当事人以未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效，法院不予支持。这意味着合同备案并不是合同生效的要件。

2.预售合同的登记备案被视为行政部门的一种合同管理措施，其实施与否并不对合同本身的效力产生影响。

3.如果双方当事人约定以办理登记备案手续为商品预售合同生效要件，应当从其约定。

4.即使约定了以办理登记备案手续为生效要件，如果双方已经实际履行了合同，那么可以视为双方当事人合意排除对该要件的适用。

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