一、房主卖房时未告知房屋已抵押的情况应如何处理

当房主在卖房过程中未告知房屋已抵押的情况时，购房者有权要求退房并赔偿损失。

根据《民法典》第一百四十八条的规定，如果一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下实施民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

根据《民法典》第五百七十七条的规定，如果当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

二、卖抵押房屋的合同效力

隐瞒房屋被抵押而进行的房屋买卖，其合同效力是有效的。

1.卖方在转让被抵押的房屋并签订房屋买卖合同时，应告知抵押权人（如银行），并告知买方房屋已抵押的情况。

2.如果卖方未经抵押权人同意转让抵押房屋，这并不影响房屋买卖合同的效力，即合同应认定有效。

根据《民法典》第四百零六条的规定：

1.抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。

2.抵押财产转让的，抵押权不受影响。

3.抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。

4.抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

三、拆迁抵押房处理办法

在拆迁已设定抵押的房屋时，应特别注意对抵押权人利益的保护。

1.抵押权人可以和被拆迁人协商，以拆迁补偿金提前偿还债权人，或将补偿金向公证处提存。

2.抵押权人也有权请求法院对补偿金采取保全措施。

3.如果采取房屋产权调换的方式补偿，用于调换的房屋应作为抵押物。债权人和被拆迁人可以重新订立抵押合同，并办理抵押登记。

这些规定旨在确保抵押权人的权益在拆迁过程中得到妥善保护。

以上是关于房主卖房时未告知房屋已抵押的情况应如何处理、卖抵押房屋的合同效力以及拆迁抵押房处理办法的详细解答。

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