一、房屋预售合同和房屋买卖合同有区别吗

房屋预售合同与房屋买卖合同在商品房交易中确实存在区别。

1.预售合同主要适用于商品房预售阶段，即在房屋竣工交付使用之前，买受方已经支付部分或全部房价款，并约定在未来某个时间点交付房屋。

2.购房合同，或称为商品房出售合同，则适用于商品房现居销售，即在房屋已经竣工验收合格并取得房地产权证后进行交易。

3.因此，对于现在签订的预售合同，在交房时通常不再签订出售合同，而是直接办理过户手续。

4.如果预售合同是在1997年5月31日前签订的，按照合同约定，在房屋交付使用时仍需签订出售合同，才能办理证户手续。

二、预售合同效力认定

在认定商品房预售合同的效力时，主要依据《商品房买卖合同纠纷解释》第二条的规定。

1.如果出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应被认定为无效。但是，如果出卖人在起诉前取得了商品房预售许可证明，该合同可以认定为有效。

2.这一规定强调了商品房预售许可证明的取得作为审查合同是否有效的主要依据，而不过多考虑其他条件的具备与否。

（1）预售许可证制度是政府对预售人预售资格的认可，是商品房合法预售的关键性证明文件。

（2）如果买受人明知出卖人未取得商品房预售许可证明而与出卖人签订预售合同，虽然合同成立，但因缺少生效要件（即预售许可证的取得），合同尚未生效。

3.在合同签订后，如果当事人起诉，通常应认为合同生效要件的获得已无可能，因此一般应认定合同无效。

4.如果出卖人已具备办理预售许可证的条件，只是未办理，而预购人请求认可合同效力的，可认定合同有效。

5.如果出卖人故意隐瞒未取得预售许可证明的事实或提供虚假证明，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失。

并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

三、不办理登记备案影响

当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，通常不予支持。

1.根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第六条的规定，预售合同的登记备案并不是合同生效的要件。

2.登记备案主要是行政部门的合同管理措施，其实施与否并不对合同本身的效力产生影响。

3.如果双方当事人约定以办理登记备案手续为商品预售合同生效要件，那么应当从其约定。

4.即使约定了以办理登记备案手续为生效要件，如果双方已经实际履行合同，那么视为双方当事人合意排除对该要件的适用。

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